Málaga alcanza los 4.272 euros por metro cuadrado de media provincial
MÁLAGA - Andalucía presenta uno de los mapas residenciales más diversos de España. La comunidad ha alcanzado en julio un nuevo máximo histórico de 2.925 euros por metro cuadrado, tras registrar una subida del 10,8 % en el último año, pero dentro de un mismo territorio conviven algunos de los mercados inmobiliarios más cotizados del país con las zonas que mantienen los precios más bajos.
Málaga alcanza los 4.272 euros por metro cuadrado de media provincial; Marbella, los 5.950 euros, y la Milla de Oro supera los 8.200 euros, mientras Fuente Obejuna, en Córdoba, se sitúa en el extremo contrario, con 369 euros por metro cuadrado, el precio más bajo registrado entre los municipios españoles analizados.
El análisis realizado por la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School pone el foco precisamente en esta diversidad y en la necesidad de entender Andalucía no como un único mercado inmobiliario, sino como la suma de territorios que evolucionan a diferentes velocidades y responden a perfiles de demanda, inversión y producto muy distintos.
La evolución reciente confirma además que el dinamismo no se limita a la Costa del Sol. En el último año, el precio de la vivienda ha aumentado un 17 % en la provincia de Almería, un 14,4 % en Granada, un 11,1 % en Cádiz y un 9,9 % en Córdoba. Málaga, con un crecimiento más moderado del 7,6 %, continúa liderando ampliamente en precios absolutos y se mantiene como el mercado más tensionado por valor de la comunidad.
Distintos mercados dentro de una misma comunidad
Para la Cátedra, estas diferencias reflejan la existencia de modelos residenciales claramente diferenciados. Frente a mercados muy internacionalizados y con fuerte presencia de segunda residencia y producto de alto nivel, existen capitales y áreas metropolitanas impulsadas principalmente por la primera residencia, junto a municipios del interior donde los precios continúan muy alejados de las grandes zonas de demanda.
El profesor Josep Mor Figueras, director académico de la Cátedra Real Estate Alfil, considera que esta diversidad debe ser uno de los elementos centrales a la hora de analizar el futuro residencial de Andalucía. “Hablar del mercado inmobiliario andaluz como una única realidad puede llevarnos a conclusiones equivocadas. Tenemos territorios que compiten en el mercado residencial internacional y otros donde los precios y las dinámicas de demanda son completamente diferentes. El reto consiste en entender qué necesita cada zona y qué modelo de crecimiento resulta adecuado en cada caso”, explica.
Málaga representa el ejemplo más avanzado de esta transformación. La capital ha alcanzado en julio un máximo histórico de 3.937 euros por metro cuadrado, un 6,9 % más que un año antes, mientras la media provincial se sitúa en 4.272 euros. La diferencia se acentúa en la Costa del Sol: Marbella alcanza los 5.950 euros por metro cuadrado, Nueva Andalucía los 6.249 euros y Nagüeles-Milla de Oro los 8.269 euros. En algunas de las zonas más exclusivas de la Milla de Oro marbellí como Puente Romano el precio llega a superar incluso los 30.000 euros por metro cuadrado.
En el extremo contrario se encuentra el interior. Fuente Obejuna registra un precio de 369 euros por metro cuadrado, convirtiéndose en el municipio más económico de España entre los analizados por idealista en el segundo trimestre de 2026 y uno de los dos únicos del país situados por debajo de los 400 euros.
Para la Cátedra, la distancia entre ambos extremos muestra hasta qué punto la localización, la conectividad, la actividad económica, el perfil de la demanda y el posicionamiento internacional están condicionando la evolución del mercado residencial.
Málaga y la Costa del Sol, escaparate internacional
La Costa del Sol ocupa una posición singular dentro de este mapa. La elevada presencia de compradores internacionales, el desarrollo del segmento residencial de alta gama y la combinación de clima, conectividad, servicios, oferta turística y calidad de vida han permitido construir un mercado con características propias.
“Málaga y la Costa del Sol han alcanzado una posición que hace unos años habría resultado difícil imaginar. Ya no compiten exclusivamente con otros destinos españoles, sino con otros territorios del sur de Europa y del Mediterráneo por inversión, empresas, talento y residentes internacionales”, señala Josep Mor.
La Cátedra considera que el siguiente desafío consiste en preservar esta posición en un contexto en el que otros destinos están desarrollando estrategias similares de captación de inversión. Portugal constituye uno de los competidores más próximos, mientras el desarrollo de nuevas zonas residenciales y turísticas en el norte de Marruecos amplía progresivamente el mapa de alternativas para el inversor internacional.
El crecimiento se extiende a otros territorios
El análisis permite observar, sin embargo, que el fenómeno residencial andaluz va mucho más allá de Málaga. El crecimiento interanual de los precios registrado en provincias como Almería o Granada evidencia la aparición o consolidación de otros mercados con dinámicas propias.
Esta diversidad puede convertirse, según la Cátedra, en una ventaja competitiva. Andalucía dispone de grandes mercados urbanos como Sevilla y Málaga; destinos internacionales consolidados en la Costa del Sol y Cádiz; ciudades con un importante componente universitario, cultural y turístico como Granada; y territorios del interior con precios sensiblemente inferiores y posibilidades diferentes de desarrollo residencial.
Para Eduardo Olaya Estefan, director ejecutivo de la Cátedra Real Estate Alfil, “una de las fortalezas de Andalucía es precisamente que no ofrece un único modelo. El inversor, el promotor o el comprador encuentran realidades muy diferentes dentro de la misma comunidad. Analizar esas diferencias permite identificar dónde existe demanda, qué producto necesita cada territorio y qué condiciones deben darse para que el crecimiento sea sostenible”.
Infraestructuras para acompañar el desarrollo residencial
El análisis de la Cátedra señala que el aumento de los precios y de la inversión debe estudiarse conjuntamente con la capacidad de cada territorio para absorber el crecimiento. Vivienda e infraestructuras forman parte de una misma ecuación.
La movilidad y el transporte público, el abastecimiento y gestión del agua, la energía, el saneamiento, las telecomunicaciones, los equipamientos y los servicios condicionan la capacidad real de las ciudades para incorporar nueva población y actividad económica.
“El éxito de un mercado inmobiliario no puede medirse únicamente por cuánto aumenta el precio de la vivienda o cuánta inversión consigue atraer”, explica Olaya. “Un territorio competitivo es aquel que consigue acompañar ese crecimiento con vivienda, infraestructuras y servicios. De lo contrario, las ventajas que inicialmente han generado ese atractivo pueden terminar convirtiéndose en limitaciones”.
Esta cuestión adquiere especial relevancia en las zonas sometidas a mayor presión residencial. Para la Cátedra, anticipar las necesidades futuras permitirá evitar que la falta de infraestructuras limite el desarrollo de mercados que actualmente atraviesan una etapa de fuerte dinamismo.
Del atractivo inversor al urbanismo del siglo XXI
La evolución del mercado abre también una reflexión sobre el modelo urbano que Andalucía quiere desarrollar durante las próximas décadas. La Cátedra considera que el actual atractivo residencial e inversor ofrece una oportunidad para incorporar desde la planificación criterios relacionados con movilidad, sostenibilidad, eficiencia energética, vivienda para distintos perfiles de población, zonas verdes, equipamientos y nuevas formas de habitar.
“El siguiente paso no consiste simplemente en construir más, sino en decidir cómo queremos crecer”, señala Josep Mor. “Andalucía tiene demanda, inversión y territorios con una extraordinaria capacidad de atracción. Si somos capaces de coordinar vivienda, suelo ordenado y finalista, infraestructuras, movilidad y servicios, podemos transformar este momento de crecimiento en una ventaja estructural a largo plazo”.
Para Eduardo Olaya, esta reflexión resulta especialmente importante porque los distintos puntos de partida requieren soluciones diferentes. “No tendría sentido aplicar la misma estrategia a Marbella, Málaga capital, Sevilla o un municipio del interior. El urbanismo del siglo XXI pasa también por comprender el territorio, anticipar su evolución y desarrollar modelos adaptados a sus necesidades reales”, concluye.
Sobre la Cátedra Real Estate Alfil
La Cátedra Real Estate Alfil es una iniciativa académica de San Telmo Business School, con sede en Málaga y respaldada por Grupo Alfil y otras empresas líderes del sector. Su objetivo es reunir a representantes del ámbito empresarial, financiero y urbanístico para analizar los principales retos del mercado inmobiliario, identificar tendencias y generar propuestas estratégicas y viables.
