Los precios de referencia suben un 1,46% con respecto a 2022
MÁLAGA- El alcalde, Francisco de la Torre, ha presentado este miércoles 22 de noviembre junto al concejal de vivienda, Francisco Pomares, y representantes del Instituto Municipal de Vivienda, un estudio relativo al análisis de los precios de referencia de los alquileres residenciales en la ciudad de Málaga, segmentado por distritos. De la Torre ha apelado, previo paso del informe, al “rigor de las bases estadísticas” que han permitido diseccionar “la realidad de un mercado del alquiler” que, considera, “no tan generalizado en España”. En dicho mercado, de la Torre ha alegado que “No estamos tan caros como parece, en comparación con otras ciudades como Sevilla, Cádiz o Barcelona”.
Este estudio, enmarcado en el Real Decreto Ley 7/2019 que estipula la obligatoriedad de presentar anualmente informes estadísticos relativos a los precios del alquiler, ha tomado como referencia datos del MITMA y los registros de contratos de AVRA. El equipo encargado de su redacción ha sido ESPACIO COMÚN COOP, autores, también, del Plan Municipal de Vivienda y Suelo de Málaga.
El objetivo principal, tal y como lo han descrito en la comparecencia, no es otro que “conocer el precio vinculado a la actividad del alquiler residencial y generar un mejor conocimiento y seguimiento continuado del mismo que resulte válido para la toma de decisiones en la aplicación de la política de vivienda municipal”.
Como objetivo específico, se ha establecido la generación de un indicador territorial del precio de referencia que caracterice los distritos municipales de Málaga, reflejarlo sobre un mapa y permitir su consulta a ciudadanos y entidades interesadas”.
Las principales fuentes consultadas para el análisis y cuantificación del parque en alquiler han sido, en este caso, el Sistema Estatal de Referencia del MITMA y el registro de los depósitos de contratos de AVRA. Dichas publicaciones se realizan de manera anual y acumulativa en lo referente a los ejercicios fiscales desde 2015 hasta febrero de 2023.
Los aportes de AVRA han sido “preferentes” debido al acceso que otorgan los ‘testigos’, lo que posibilita la georreferencia y agrupación por barrios, distritos y áreas estadísticas intermedias. Estas “áreas” son un “término medio” que se posiciona entre los 417 barrios y los 11 distritos en los que se agrupan, según el análisis de ‘TM Málaga’, que identifica 59 de estas “áreas”.
Para la muestra, el IPRA se definiría como la mediana estadística de la relación precio/superficie construida, que se expresa en €/m2c, de los testigos normalizados representativos de los inmuebles residenciales de tipología colectiva en régimen de alquiler y referido a un determinado año. Los testigos mencionados se obtienen de forma anonimizada (sin datos personales ni postales), a partir de explotaciones de los registros administrativos de los depósitos de fianzas de contratos de arrendamiento, es decir, todos los inmuebles residenciales afianzados por al AVRA activos en la actualidad. La mencionada muestra consta de 21.331 registros.
Conclusiones
Los datos recabados reflejan un “incremento en los últimos años”, que se estancó durante los años 2020 y 2021 con motivo de la pandemia del Covid-19. Un incremento que, pese a seguir subiendo, es el experimento “más bajo desde la serie 2015-2022”.
Los distritos más caros en la ciudad de Málaga son ‘Centro’ y ‘Este’, en contraposición con las zonas más baratas que se ubican en ‘Puerto de la Torre’, ‘Ciudad Jardín’ o ‘Palma-Palmilla’. Otros distritos como ‘Teatinos’, ‘Bailén-Miraflores’ o ‘Carretera de Cádiz’ se mantienen en la media municipal.
Dentro de los límites del distrito Centro se encuentra el área de ‘Centro Histórico’, la más cara, con un coste que puede superar los 10€. El área de ‘Pedregalejo-Morlaco’ también oscila el mismo precio.
Si profundizamos dentro de Los distritos mencionados, podemos observar que hasta un 65% de las viviendas en alquiler oscilan entre los 300-700€, mientras que por debajo de estos precios solo se haya un 5% y, hasta, un 30% llegan a superar los 700€.
Los distritos de ‘Ciudad Jardín’ y ‘Campanillas’, por su parte, son en los que más pisos se encuentran por debajo de los 500€. Mientras que, en el otro lado, ‘Teatinos-Universidad’ cuenta con casi un 90% de inmuebles por encima de este precio y más de un 50% por encima de los 700€.
“En términos absolutos, los distritos con los precios más caros son el distrito ‘Centro’ (8,5€) y, seguido, el distrito ‘Este’ (8€). Su contraparte se encuentra en EL Puerto de la Torre y la Palma-Palmilla, distritos con el IPRA más bajo”. La media de la ciudad, 7,5€, es coincidente con otros distritos como Carretera de Cádiz, Churriana o Miraflores. El IPRA de la ciudad destaca por haber pasado de 5,42 en 2015 al 7,52 actual. Este incremento es generalizado en todos los distritos de la ciudad.
En lo que respecta al término municipal de Málaga, la ciudad se sitúa por debajo de la media nacional de precios de alquiler o de la propia Sevilla (7,70) o Cádiz (7,90), según ha deducido el Observatorio de Vivienda y Suelo del MITMA a fecha de 2022. Si hablamos a escala autonómica, Málaga y Sevilla encabezan los precios de alquileres, en los que podemos encontrar localidades como Marbella, Benalmádena o Torremolinos que presentan precios superiores, incluso, a su capital.
Se ha puesto en consideración que los ‘testigos’, consistentes exclusivamente en viviendas en alquiler en edificios de tipología edificatoria conlleva que, en algunos barros, haya una “discontinuidad” en la tendencia de los datos de los precios entre 2020 y 2021. Esto se debe a la presencia de viviendas de tipología unifamiliar en el cálculo del precio de ejercicios anteriores. Barrios como Granja Suárez, La Alcubilla o Tabacalera son una muestra de ello.
La vivienda deshabitada, por su parte, es una variable que viene experimentando un “descenso paulatino” desde hace años. En la actualidad, el porcentaje de estos inmuebles apenas llega supera el 3%. No es el caso de las “viviendas turísticas”, las cuales se concentran en el Centro con una “presión” del 7% cuando en la media local no se llega al 2%. Un factor que, si bien “influye, no es un factor determinante en el aumento de los alquileres”.
