Los valores medios de venta superan los 3.000€ / m2
MÁLAGA- El derecho a una vivienda digna constituye un pilar fundamental del Estado social y democrático de derecho, reconocido de forma explícita en la Constitución Española. Sin embargo, la ciudad de Málaga se encuentra inmersa en una situación de emergencia habitacional caracterizada por la escasez de vivienda asequible, el incremento desproporcionado de los precios de alquiler y compra, y la presión creciente sobre los residentes de larga duración. Esta crisis se ve intensificada y agravada por la proliferación caótica y excesiva de usos turísticos de viviendas (ya sea de viviendas de uso turístico (VUT) o apartamentos turísticos), que priorizan el beneficio económico frente al acceso residencial de la población local.
Los precios de la vivienda en Málaga han superado ampliamente los niveles compatibles con los ingresos medios de sus habitantes, alcanzando valores medios de venta superiores a los 3.000 €/m² y alquileres de más de 1.200 € mensuales para un piso de dos habitaciones, cifras que exceden con creces la capacidad económica de muchas familias, jóvenes y trabajadores con ingresos medios. Esta desproporción entre precios y salarios coloca a un porcentaje creciente de residentes en situación de vulnerabilidad, amenaza la cohesión social y la permanencia de la población local en los barrios tradicionales de la ciudad y ha provocado de facto que miles de vecinos y vecinas de nuestra ciudad se hayan visto obligados a abandonar nuestro municipio por la dificultad de acceder a una vivienda digna de acorde a sus ingresos.
La presión turística sobre el mercado de la vivienda genera externalidades negativas claras: disminuye la oferta de vivienda para residentes, incrementa artificialmente los precios de alquiler, provoca desplazamientos de la población local y debilita la accesibilidad de los hogares a la vivienda digna. Estudios recientes indican que, en muchas zonas de Málaga, el parque de viviendas destinadas al alquiler turístico supera con creces el 50 % de la oferta potencialmente disponible para residentes, concentrando la presión en barrios habitualmente poblados por familias trabajadoras y jóvenes.
Si bien el Ayuntamiento de Málaga ha aprobado recientemente una moratoria de tres años para la concesión de nuevas licencias de viviendas turísticas, esta medida resulta claramente insuficiente. La insuficiencia de la moratoria se debe, por un lado, a que el volumen de viviendas turísticas ya existentes antes de la moratoria era excesivo, con miles de unidades autorizadas que continúan ejerciendo presión sobre el mercado residencial (en el momento de registrarse está moción figuran en el registro de la Junta de Andalucía 12.750 licencias de viviendas de uso turístico en la ciudad de Málaga que ofertan 64.837 plazas). Por otro lado, la moratoria ha dejado fuera a los nuevos proyectos de apartamentos turísticos, que están experimentando un crecimiento intensivo, duplicando el número de proyectos aprobados en un solo año, pasando de 15 a 30 proyectos, y sumando 340 nuevas viviendas turísticas aprobadas en 2025 frente a 187 en 2024 (en el momento de registrarse está moción figuran en el registro de la Junta de Andalucía 337 edificios o complejos de apartamentos turísticos en la ciudad de Málaga que ofertan 8.838 plazas -sin incluir las promociones recientes aprobadas por el Ayuntamiento). Esto evidencia que la moratoria por sí sola no garantiza la contención del impacto de la turistificación ni la protección del derecho a la vivienda.
Ante esta realidad, resulta imprescindible implementar nuevas medidas que garanticen una mayor regulación democrática del mercado de la vivienda y limiten el incuestionable impacto negativo de la turistificación en el acceso a la vivienda para la población local. Por un lado, es pertinente, y claramente factible, decretar una moratoria de nuevas licencias de apartamentos turísticos, con el objetivo de limitar la proliferación de este tipo de iniciativas empresariales que retraen viviendas para el alquiler residencial y contribuyen al calentamiento de los precios en el acceso a la vivienda. La situación de emergencia habitacional que atraviesa la ciudad de Málaga exige que no se concedan nuevas licencias de apartamentos turísticos como mínimo hasta que se implemente una regulación que priorice de forma clara los alquileres residenciales asequibles antes que los negocios vinculados al alquiler turístico y se mejoren los indicadores de acceso a la vivienda para la población local.
Por otro lado, resulta indispensable introducir elementos de caducidad y control cuantitativo de las licencias de viviendas de uso turístico, de manera que los ayuntamientos puedan decidir y limitar la cantidad de viviendas turísticas en función de la situación de emergencia habitacional en cada zona. Esto permitiría, por ejemplo, que las licencias existentes no tengan validez de por vida sino que su vigencia este limitada a un periodo determinado, permitiendo con ello que las viviendas turísticas puedan transformarse en alquileres residenciales de larga duración si se considera necesario para garantizar la disponibilidad de vivienda asequible. La introducción de límites cuantitativos y temporales constituye un mecanismo fundamental para que la administración local pueda intervenir eficazmente en la regulación del mercado y priorizar el derecho a la vivienda frente a la explotación económica turística.
Además, la situación de emergencia habitacional se ve agravada por la proliferación de irregularidades e impunidad en el mercado inmobiliario y turístico, que incluyen alquileres sin condiciones mínimas legales, prácticas abusivas de inmobiliarias o propietarios, transformación de locales en viviendas sin licencia y publicidad de apartamentos turísticos ilegales en portales digitales. Esta falta de control permite que las viviendas ilegales continúen ofertándose públicamente, incrementando la presión sobre el mercado y perpetuando la especulación. Es, por tanto, urgente dotar al Ayuntamiento de mecanismos de inspección y control efectivos, que incluyan recursos técnicos, equipos de análisis digital,
inspección presencial y campañas informativas que cuenten con la colaboración vecinal, con el objetivo de detectar y sancionar estas irregularidades y proteger el derecho a la vivienda de los residentes.
La emergencia habitacional que atraviesa la ciudad de Málaga requiere que las administraciones desplieguen una extensa batería de políticas públicas para cumplir el mandato constitucional expresado en su artículo 47.
En este contexto, y junto a otras medidas que exceden el objetivo de la presente moción, se hace evidente que el Ayuntamiento de Málaga debe adoptar medidas estructurales y urgentes para enfriar el mercado de la vivienda, contener los precios y garantizar que la turistificación no impida el acceso a vivienda asequible para la población residente, mediante una combinación de moratoria, regulación de licencias, control cuantitativo y temporal, y reforzamiento de la inspección municipal.
En coherencia con la argumentación expuesta y con el objetivo de contribuir a mejorar el acceso a una vivienda digna y asequible por parte de nuestros vecinos y vecinas, se proponen los siguientes
ACUERDOS
1.- El Ayuntamiento de Málaga se compromete a impulsar, con la máxima celeridad posible, una moratoria para la concesión de nuevas licencias para proyectos de apartamentos turísticos en todo el territorio municipal hasta que se diseñen y aprueben instrumentos normativos adicionales que permitan reducir la presión de la turistificación sobre el parque residencial, garantizando así que ninguna vivienda adicional destinada al uso turístico incremente la escasez de viviendas asequibles para la población residente y que se priorice el interés general y el derecho a la vivienda frente al interés privado y los negocios inmobiliarios vinculados al turismo.
2.- El Ayuntamiento de Málaga insta a la Junta de Andalucía a modificar la normativa vigente en materia de viviendas de uso turístico, introduciendo límites temporales a las licencias, habilitando la posibilidad de caducidad de las mismas, permitiendo que los ayuntamientos puedan no renovar licencias en zonas con emergencia habitacional y estableciendo mecanismos que posibiliten la transformación de viviendas de uso turístico existentes en alquileres residenciales de larga duración, con el objetivo de proteger el derecho a la vivienda y garantizar un parque de alquiler asequible y accesible para toda la ciudadanía..
3.- El Ayuntamiento de Málaga se compromete a impulsar, con la máxima celeridad posible, la creación de un equipo municipal de inspección y control del mercado inmobiliario y del uso turístico de viviendas, dotado de recursos técnicos, equipos de rastreo y análisis de datos digitales, inspectores presenciales y campañas informativas que promuevan la
colaboración vecinal, con el objetivo de detectar y sancionar irregularidades, garantizando un control efectivo sobre el cumplimiento de las normativas vigentes.
4.- El Ayuntamiento de Málaga se compromete a exigir a las principales plataformas y portales inmobiliarios, a plataformas de alquiler turístico y a agentes del sector inmobiliario, la retirada inmediata de toda oferta de alquiler de viviendas —residenciales o turísticas— que incumpla la legislación vigente, incluyendo normativa urbanística, de habitabilidad, de seguridad o cualquier otra disposición aplicable.
